法国关于“Air B&B”的最新规定
Nouvelles règles sur la location meublée de courte durée type « air B & B » en France
作者:info@falanxi360  发布时间:25/01/2017   浏览次数:4368

 

虽然最近几年“Airb&b”在巴黎和法国也成了一个很流行﹑很“火”的新概念,但法国人对这种租赁方式–也即把自己的住房临时租给游客挣点小钱填补月底开销(arrondir les fins de mois)的做法并不陌生。

 

所以,当“合作式经济(économie collaborative)”兴起,美国加州的“airb&b”和“HomeAway-Abritel”之类的网站开始流行时,巴黎人和法国人随即“心有灵犀一点通”,游刃有余地玩将起来。

 

据说,仅巴黎一个城市,在美国加州人开的Airb&b”平台上出租广告就有5万多个!

 

然而,在巴黎和法国,把自己的公寓房(appartement)或别墅(maison)出租或转租(sous-louer)给游客和度假者,必须遵守某些规则。

 

按照法国行政语汇系统的定义和归类,它应该属于“Location meublée de courte durée/带家具房产短期租赁”这一法律和税务范畴,因此,也须受到和这类租赁相关的法规和税务条例的规管和制约。

 

这也就是说,和所有其它“法国事物”一样,在巴黎或法国把房子通过“Airb&b”这类网站出租,是一件既简单,又很复杂的事。因为法国法律对不同性质的房产和不同类型的租赁作了很具体﹑而且又很不相同的规定......

 

首先需要说明的是,在法国,购置房产物业时,确定它的“性质”非常重要,一旦选定后,不容易作变更;因为直接涉及到房产的用途及相关的税务规定。比如说,不仅住宅房产和商业房产之间不能随便通用变换,而且即便在同一个“住宅”大类之下,还有不同性质的分类,受各自规则的管辖;

 

例如,主()住宅(Résidence principale),是一种用于房主自己常住的房产;国内有人将它译成“自住/用房”,其实这概念与法国现实不符,因为它的重心不在区别“自住”还是“投资/出租”,而在于明确属于“自住”房中的第一﹑第二甚至第三顺序的住所!

 

次要(第二)住宅(Résidence secondaire)也是“自住/用房”,但只用来度周末和假期,因大多位于乡村,所以又叫“乡村度假别墅(maison de campagne)”;

 

另外,有一类叫做“带家具旅游客房(Meublés de tourisme)”,也是属于“次要住宅”的范畴,但适用的法律和税务规则却又不同于前两类住房。

 

法国法律不仅对这几种不同性质住房的短期出租作了不同的规定,而且还区分房主(propriétaire)自己出租和房客转租(sous-location par le locataire)这两种情形,予以不一样的对待。

 

下面介绍几个与Airb&b”等短期住房租赁相关的法国最新法律与税务概念,希望对有意经营这类短期住房租赁业务的网友有所启发和帮助。

 

 

()住宅出租(louer sa résidence principale)

 

假如是房主决定把自己的主()住宅短期出租给临时过往的游客,按照新的法规,无需作任何预先申报(déclaration)或申请审批(autorisation)

 

虽然在电视上经常有一些不满楼房里经常有过客进出的邻居对经营短期出租的房主和房客采取“人肉”和“告发”的激愤行为报道,但除了宣传广告效应之外,不会导致任何法律后果;提供临时出租房的房主们对此倒是完全可以心安理得,高枕无忧。

 

具体地说,按规定,房主可以通过在“airb&b”或其它网站或其它渠道刊登小广告,甚至不通过广告,直接把住房推荐给游客,而无需事先通知市政府。

 

这里值得强调说明的是:假如供租的房产属于“共同业主(copropriété)”,比如一栋大楼的业主之一,那么, “业主全体会议(Assemblée générale)”则无权作任何阻碍带家具住房短期出租(location meublée de courte durée)的决定。

 

2014年由法国议会两院通过的关于住房的“ALUR”法律中,曾经有过一条这样的措施,即允许“业主全体会议”作决定禁止某一业主将其住房短期出租,但这一法律条款最终被法国宪法委员会(Conseil constitutionnel)裁定违宪而撤销。

 

但是,假如是房客(locataire)希望把自己租用的主()住宅短期出租的话,则必须事先获得房主的书面许可。

 

假如房客在未经房主书面许可的情况下把住房私自短期出租的话,房东不仅有充足理由撤销租赁合同,而且还可以对住房占用者(房客)进行司法追究,要求损害赔偿。

 

另外,法律对社会住房(logements sociaux)的房客也作了特别规定,禁止他们租用的社会住房短期转租给游客,违反者将被驱逐出社会住房。

 

 

 

()住宅短期租赁的时间限制

 

依照规定,作为主住宅的住房短期租赁的时间每年最多不能超过4个月,也即可以连续或不连续出租,但总计时间不得超过120天。而且,依照规定,假如夫妻双方各有一套住房,也不能选择其中一套自己居住,将另一套全年出租给游客。

 

换句话说,按照法国法律的定义,如果一处住房每年的实际占用时间不到8个月的话,该住房就不再是“主()住宅(résidence principale)”。如是这样的话,该住房将适用与次要(第二)住宅相关的法规。

 

房主只要遵守这一限制,便可自由出租。谁也没法阻拦他2月份出租1个星期,7月份出租3个星期,12月再出租2个星期,等等;也可以在78月份暑假期间连续出租2个月,只要总计时间不超过4个月就行。

 

这儿值得了解的是:2016108日颁布的关于“促进数码共和国”的法律(Loi pour une république numérique)规定住房租赁网络平台必须对房主遵守全年120天出租期承担责任。

 

该法律条文是这样规定的:当平台获知信息后,即对住房租用夜晚数量作扣除,并根据要求,负责每年向出租住房所在城市的市政府通报。一旦租赁时间超过120天,住房便不能再通过平台的租赁供应服务出租,直至本年度结束。

 

对网络平台的检查方式和违反法规时的惩处方式将通过政令进行规定。

 

 

 

次要(第二)住宅出租(louer sa résidence secondaire)

 

在法国,要想合法地把次要(第二)住宅作为带家具旅游客房短期出租给游客是一件比较复杂的事情,尤其在巴黎这样的大城市。

 

首先,房主必须向所在城市的市政府申报带家具旅游客房(meublé de tourisme);申报表格可以在网上下载,经填写后,送交给市长。除了地址和住房间数和床位数量外,还必须标明希望租给游客的时期。

 

“促进数码共和国”法律可以使某些市镇可以为每一个在市政府申报过的供租住房提供一个登记号;出租人在发布各种租赁广告时,必须注明这一登记号。

 

按规定,只有颁发“(住房)使用变更临时许可(Autorisation temporaire de changement d’usage)”的市镇才拥有这一发登记号的权力。关于供租客房注册时需要提供的各种信息,将会在即将公布的实施政令中明确规定。

 

次要(第二)住宅临时出租申报也可以通过“Service-public.fr”门户网站直接在线申报。

 

假如房主未经申报而把自己的次要(第二)住宅临时出租给游客,则将被课以450欧元罚款。

 

这里值得注意的是:有关楼房的“共同业主条例(Règlement de copropriété)”可以不容许在大楼内有这样的旅游客房。但法国最高法院(Cour de cassation)201168日的一项判决则指出,假如共同业主(管理委员会)接受某一自由职业(如医生诊所)在楼内开业,它就不能禁止带家具住房的短期租赁(location meublée de courte durée),因为这两种职业活动引发的“不便”相类似。

 

 

(住房)用途变更临时许可(Autorisation temporaire de changement d’usage)

 

在巴黎市﹑Hauts-de-Seine省﹑Seine-Saint-Denis省和Val-de-Marne(即通常所说的“Petite Couronne parisienne/巴黎小环圈”)所属各市镇﹑在人口超过()20万的城市(马赛﹑里昂﹑图卢兹﹑尼斯﹑南特﹑斯特拉斯堡﹑蒙贝利埃﹑波尔多﹑里尔﹑雷恩等)以及在住房供应紧张地区人口超过5万人的城市,除了向市政府申报之外,房主还必须向市政府申请办理“(住房)用途变更临时许可(Autorisation temporaire de changement d’usage)”。在巴黎﹑里昂和马赛,这一申请由各区政府(Marie d’arrondissement)受理。

 

临时许可受有效期限制,到期后,房主须重新申请许可;不然,房子又重新恢复传统住房用途。

 

如果在没有临时许可的情况下出租住房,房主将被处以25000欧元罚款。此外,在作出合法纠正之前,对每平方米住房可处以每天1000欧元的逾期罚款(astreinte)

 

 

 

税收义务(Obligations fiscales)

 

无论是房主出租或是房客转租,出租人(loueurs)都必须把收到的租金并入收入申报单(Déclaration de revenus)进行申报。

 

2016年的“财政修正法律(Loi de finances rectificative)”对这类收入的性质作了梳理,规定所有出租人都隶属“工商利润收入体制(Régime des bénéfices industriels et commerciaux – BIC)

 

普通出租人受“Micro-BIC(微型工商利润)”体制管辖,只要年收入不超过32 900欧元,可享受50%的基数减免(abattement)。如收入超过这一额度,则实施实际税制(Régime réel d’imposition),也即可以扣除实际负担费用(charges),但不享受固定的基数减免。

 

值得注意的是,作为一个专门分类的“带家具旅游客房(Meublés de tourisme)”,它可以享受一种特殊的税务优待,特别是:只要每年房主收入不超过82 200欧元,即可享受收入71%的固定基数减免。

 

201711日起,使用“airb&b”之类的个人间住房租赁平台的出租人每年将会从租赁平台收到一份需要申报的收入的清单;这一清单从201671日开始记录的交易起计。

 

2019年起,依照法国议会已经通过的法律,短期租房平台将自动申报出租人的收入。在2019年之前,出租人还必须自己负责向税务机关申报租赁收入。

 

 

社会保障分摊金(Cotisations sociales)

 

2016年的“财政修正法律(Loi de finances rectificative)对“airb&b”这一类的短期住房出租的社会保险分摊金(cotisations sociales)缴纳体制也作出了最新规定。

 

假如房主只是偶尔把自己的住宅短期出租,而且租金年收入不超过23000欧元的话,那就无需办理任何其它手续,也无需承担社会保险分摊金。

 

但如果短期出租的租金年收入超过23000欧元,那么,平台的用户(出租人)则必须投保“独立劳动者社会保险体制(RSI - Régime social des indépendants)”并缴纳相关的社会保险分摊金。

 

租金年收入超过23000欧元的房主参加“RSI社会保险”体制按规定是必须;但也有例外情形。例如:出租人可以选择把社会保险分摊金交给社会保险普通体制(régime général de la sécurité sociale),而不是给独立劳动者的“RSI”体制。在这种情况下,社会分摊金金额的计算基础是:租金收入减除60%基数减免(“星级”带家具旅游客房[meublés de tourisme classés]”基数减免额可达收入的87%)

 

拥有职业出租人身份的,也就是租金年收入超过23000欧元﹑以职业住房出租人(loueur professionnel)名义在商业公司登记处注册﹑并且房租租金收入高于其主要职业收入的房主可以不受这一新规定制约。

 

但法律在这方面给专门的网络租房平台规定了一个角色:如若出租人提出要求,平台将可以协助出租人履行手续。出租人无论必须加入“RSI”体制还是普通社会保险体制,从201811日起,将都可以授权委托租房平台代理申报开业﹑申报收入并缴纳社会保险分摊金。

 

 

 

居留税(Taxe de séjour)

 

在法国,本地居民和长期房客必须缴纳居住税(Taxe d’habitation),临时住旅馆的游客也必须缴纳一种“居留税(Taxe de séjour)”。以“airb&b”方式出租的住房的房客也得缴纳这一税。

 

“居留税”在法国是一种地方税,也就是说,税的原则和税基由中央政府确定,但税率则由每一个市镇的市议会表决决定,收得的税金归当地市政府所有,纳入市政府预算收入。所以,各个城市对酒店住客征收的“居留税”金额都各不相同。对“airb&b”住客征收的居留税金额也是一样,各地都不同,但法律规定了上限,也就是每人每晚最多83生丁(欧分)。为方便查询,法国税务部门设有一个专用搜索引擎。

 

但在巴黎和法国滑雪胜地之一的Chamonix-Mont-Blanc市,“airb&b”已率先负责直接提取并向市政府缴纳“居留税”,出租人不需要再为此项征税办理任何手续。

 

而且,从201681日起,“居留税” 自动提取的做法已扩大到法国18个其它城市;它们分别是:Aix-en-ProvenceAjaccioAnnecyAntibesAvigonBiarritzBordeauxCannesLa RochelleLilleLyonMarseilleMontpellierNantesNiceSaint-MaloStrasbourgToulouse

 

 

 

 

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  • 挺全面实用的
    发布者:YANG 评论日期:2017-02-09


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